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交房注意事项

第1篇:交房流程及注意事项

虽然说买房子很麻烦,交房也不是件简单的事情。在交房中需要的手续、交房手续以及验房技巧都是一些常识。虽然在交房的时候,开发商都会有专人负责和业主一起验房,但是专家建议初次收房的业主们还是最好找熟悉的人陪同一起收房。在交房前要准备什么手续?基本的流程什么呢?在交房时,开发商需有专人陪同业主验房,并且有一份《住户验房交接表》供业主在验房过程中记录发现的问题,如果开发商未提供这类表格,那业主可自己拿纸进行记录,记录后一式两份,都要由开发商盖章,一份交给开发商,一份业主自己保存。

交房要具备哪些条件?

按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件:

一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验,出具是否合格的书面证明,如果验收合格,还须说明质量等级,如合格、优良等。

二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋,不允许交付,公安户籍管理部门不予办理入户手续。

三、办理房地产初始登记手续,取得了新建商品房房地产权证,俗称"大产证"。实际上只要取得"大产证",就必须具备一、二条所列条件。大产证"的,开发商不能办理交房手续,开发商向买方预先交付房屋交钥匙的,买方应拒绝接受。

不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时,就提前进房装修,等交房期届满,开发商却交不出符合合同约定标准的房屋;或配套不到位;或质量存在问题或产权有纠纷;或有些费用未缴付,导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难:退房吧,已投入大量装修资金和时间、精力;不退吧,住下去确有诸多不便,或干脆无法居住,再说,即使是要求退房,购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失,因为购房者也有过错,也应对提前装修造成的损失承担一定责任。

房屋交房手续有哪些?

一、通知

开发商取得商品房房地产权证后,应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内,按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。

二、验收

购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录,同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的,购房者可以拒绝验收,由开发商承担责任。

三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规,商品房交付使用时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的,购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项。

四、签署房屋交接书

购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的,应做好记录,要求开发商签字,直至开发商的房屋完全符合交房标准,再签署房屋交接书。

那具体的交房流程如下:

1、看门窗是否开合顺畅、方便锁闭,配套钥匙是否能快速打开门,看门是否存在变形,把手等是否有破损情况,窗户配套纱窗质量是否合格。业主自备电池,給防盗门的门铃装上电池,看门铃是否正常响动。

2、屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象,注意看这些地方有没有黄色污渍,如果有,就说明房屋可能存在渗水漏雨的问题。

3、业主用小锤敲打房屋的墙面和地面,看其是否会出现开裂或空鼓现象,如果有,就要记录在表格上,之后要求开发商解决。

4、业主需自带个插座小灯,在验房时将其插在电路插孔中,检查插孔是否正常有电,看插座小灯是否亮起,并看看所有的灯座是否正常有电;在插上小灯的时候,业主需检查看闭合开关箱内对应的分路电闸,以及总开关箱里的各分路电闸是否运转正常。

5、仔细看厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象,可以现场点燃一些携带的废纸,看烟气是否能从排烟口正常排出。

6、在检查下水道是否通畅的时候,业主可以用塑料袋装满水,快速的倒向房屋内的各个地漏、下水,看水是否能快速流进下水道。

7、进行防水检查,在卫生间周围用塑料袋所装的沙子围住,堵住卫生间的各下水口,往卫生间注上不低于2cm的水,24小时之后看楼下是否有漏水现象,如果没有,就说明房屋的防水还是很成功的。

8、记录好房屋内各水表、电表、气表的数字,这样以后交费时业主可做到心里有数。

在开发商交房时,业主们要特别注意以下三点:

1、在验房之前,如果开发商要求交费或者是签署文件,那业主一定不要答应,否则在验房时业主发现的质量问题,就只能自己付钱解决了。

2、如果开发商提出代办产权证,业主是可以拒绝的,因为产权证业主完全可以自己办,如果交给开发商,那业主还要给开发商交代办费。

3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上,不能听信开发商的口头承诺,并且在房屋问题的后面,还要写明开发商承诺的解决时间,这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。

4、收房时必须仔细查看的文件

律师说,在正常交房过程中,业主应该查看以下文件:

第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。

第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书",这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的,现在交房时开发商都应提供。

第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。

逾期交房可否先收房后追究责任?

担心开发商逾期交房,担心一旦接收房屋后,就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。因为:第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序,也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任;第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下,是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利;第三、除购房者明确表示放弃外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然,追究开发商违约责任受到诉讼时效限制,购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。

购房者在没有验收房屋之前,不能签署《住宅钥匙收到书》,领取住宅钥匙,办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而没有逾期交房的压力。

第2篇:交房注意事项

一、注意及时接收入住通知书

1. 这是收房的第一步,要注意期限。一般,开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内,所以购房者要安排好时间。开发商在与购房者签署购房合同是另有规定的一定要按照规定处理。

2. 接到入住通知书后,首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房,则应提出处理意见,并根据开发商的答复决定是否前往收房,按通知上约定的时间前往收房。

特别提示:

(1) 要注意收房的期限,错过收楼日期麻烦多。

(2) 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔。

(3)有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师进行,也可及时与开发商联系,商议另行约定时间,并以书面形式确认。

(4)若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续,从法律角度来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

二、确定房屋是否达到交付条件

1.《竣工验收备案表》――最重要

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。

2.《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。

3.《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4.《建设工程质量认定证书》

5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

6.实测面积登记表

特别提示:

(1)只有具备上述文件,才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。

(2)《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件,收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提,即使开发商做得再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收房。

(3)对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

(4)如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

(5)提醒您:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存。

(6)如果开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

三、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则:“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件),确认无误后再签署收房文件。

“先验后收”不仅是符合商业惯例的,而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款,消费者只要付清房款,或者按照合同约定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交房。而在房屋交付以前,业主有权先验收房屋:

1.检测房屋面积:

要求开发商出具《实测面积测绘报告》,根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%,可以中止收房。

2.检验房屋质量:

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,主要可从以下几方面入手:

(一) 房屋本身的质量

(二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

(三)装修质量

特别提示:

(1)一定要掌握“先验后收”的原则。

(2)如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续,则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

(3)购房者应了解公摊面积及相关知识,防止开发商侵占。

(4)若发现有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求开发商签定书面函件,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。

(5)只要付清房款,按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务,开发商就应该无条件交房,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

(6)不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。

四、新房验收的最终结果

1. 房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。

2. 如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3. 发现问题,买卖双方可协商解决,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)。

4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

特别提示:

(1)验房后要坚持的原则:只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没准备验收登记表,则应自备纸笔,一一记录。

(2)物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权),因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

(3)验收房屋发现问题时,一定要开发商盖章确认,约定处理方案。

(4)如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题,一定要取得证据,证明不是买房人不按时收房,而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

五、注意事项

以下问题,购房者在买房、收房过程中会经常遇到,特别经常遇到此类的咨询问题,把关键注意事项列出,提醒消费者予以重视,以维护自己的权益。

【一】买房相关税费

(一)商品房买卖应缴以下税费:

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖合同印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

(二)税费问题

特别提示:依据法律的规定和大部分购房合同的约定,缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

1.契税

契税是业主取得产权证时向国家交的税。

缴纳时间:契税只能在过户时交纳

契税收费标准:90平方以下(不包含90平方)契税1%,90平方~144平方以下(包含90平方、不包含144平方)契税1.5%,144平方以上(包含144平方)契税3%。

特别提示:除税务机关,任何单位无权代收。

实施:业主入住时不需要向开发商交纳契税,等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

2.公共维修基金

此项基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 税率:房屋成交价的2%。

维修基金:昆山商品房维修基金标准:配备电梯的住宅、营业用房和高档公寓每平方米分别按100元(开发企业)和25元(购房人)交纳;不配备电梯的住宅每平方米分别按30元(开发企业)和15元(购房人)交纳;不配备电梯的营业用房、高档公寓、别墅每平方米分别按50元(开发企业)和25元(购房人)交纳。现在昆山在售的楼盘多为小高层和高层,都有电梯,也就是说,这种情况下购房者需要交纳25元/平的维修基金。

特别提示:任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商,您很可能无法要回。

3、面积测绘费

面积测绘费收取原则为“谁委托,谁付费”,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,故此费用应由开发商交纳。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

特别提示:普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业费:普通住宅公共服务收费,实行等级收费管理制度。各等级基准收费标准为:一级0.20元/月.平方米、二级0.40元/月.平方米、三级0.60元/月.平方米、四级0.80元/月.平方米、五级1.00元/月.平方米、六级1.20元/月.平方米、七级1.40元/月.平方米,具体执行标准可上下浮动20%。

物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

5.产权代办费

业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。

举个例子:

在昆山买89.9平米的首套普通住宅,总价70万左右,所要交的费用就是:

契税:1%的总价=7000元;

维修基金:25元/平 x 89.9 =2247.5元;

物业费:按照1.9元/平方米来计算,如果收一年则是:1.9元/平 * 89.9 * 12 =2049.72元; 垃圾清运费:3元/平*89.9=269.7,

办理产证的费用200多

加起来就是:如果交全年的物业费,一共是:7000 +2247.5+2049.72+269.7+200=11766.92元

【二】面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一,购房人买房时尤其是买期房时,一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题,并在签订合同时以附加条款加以防范。

(一)存在的问题:

1. 商品房合同面积与实测面积存在误差,这一直是个焦点问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面,建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定,以维护自己的权益。

2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益,还不易被发现。

正确测算房屋面积,是专业人员的工作,一般购房者根本无法完成。其次,面积测量的人工操作特点,正常误差都难以避免,一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有,由于消费者相关知识掌握不够,使得购房过程中信息不对称,开发商很容易偷梁换柱,把非公摊的面积加入公摊之中。

(二)如何解决面积误差?

面积误差:根据有关规定,买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算房款;(二)面积误差比绝对值超出3%,购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

特别提示:

1. 想测出您买的商品房的真实面积,首先购房者索要出建筑的竣工图纸,请专家根据图纸进行计算。

2. 签定合同时应该细化条款,应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的,面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。

六、收房需要带的工具:

(1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

(2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

(3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度

(4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高

(5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

(6)1只计算器---用于计算数据

(7)1只水笔--用于签字

(8)1把扫帚--用于打扫室内卫生

(9)1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头,建议早晨8:30去或下午2:30去。

第3篇:交房验房注意事项

一、查看资料

1、房屋的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走)

2、《住宅使用说明书》(盖章原件可带走)

3、《竣工验收备案表》(盖章原件)

4、《商品房面积测绘技术报告书》(盖测绘队公章)

5、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)/工程竣工图纸或设计单位施工图(可带走)

6、《建筑工程质量认定书》

7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

8、《住户验房交接表》 签字时注明“楼房状况未明”

9、《楼宇验收记录表》 签字时注明“楼房状况未明”

四大件不齐全可以拒绝收房。

二、楼房结构

1、检查房屋有无裂缝。

(1)查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。

(2)露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆。

(3)承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,存在危险隐患。

(4)墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕

2、检查空鼓。

(1)检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面,特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。

(2)检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方,用木棍敲一下有无空声。

3、检查倾斜与水平。

(1)在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。

(2)目测大致地平。

(3)检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜,是否弯曲、起浪

4、测量房间的层高。

建筑层高为2.8米,实际高度不能低于2.6米,层高3米的实际高度不能低于2.75米,住宅层高不能低于2.8米。

三、渗漏、排水与防水

1、检查房屋有无渗漏。

(1)察看房屋的地面和顶层渗水情况。

(2)检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象

(3)墙身、墙角接位、顶棚有无水渍

(4)察看厨房、卫生间(顶面、外墙),阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。

2、排水

(1)验收下水情况,看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸,和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在,因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急,看水压大小,试排水速度。

(2)厕、浴用具有无裂痕,冲厕水箱有无漏水,浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当,水池龙头是否妥当

3、防水

(1)在厕、卫放水(约高2cm),24小时以后查看下家厕卫的天花。

四、室内细部

1、管道

(1)各种管道表面镀层是否完好无破损。

(2)看水管有无冻裂。

(3)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿(渗漏)。

(4)排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。

2、门(大门,房门)

(1)门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠,且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆

(2)目测门四边是否平行且紧贴门框,间隙是否太大(特别是门锁的一边)。

(3)试门是否运作自如、开关时有无特别声音。

(4)试门锁是否运作自如;看门锁是否安装牢固;看门匙与门锁是否封口;看门插是否插入太少或太长或太紧。

(5)关门听隔音效果并了解密封程度。

(6)卫生间的门不要求严丝合缝,为了防水,反而规定下方须离地面1.5厘米。窗的油漆质量主要看,卫生间的门还要刷下边。

3、窗

(1)看门窗的油漆质量有无流坠(油漆滴淌的痕迹)、漏刷和磕碰,色泽是否一致。

(2)目测窗四边是否平行且紧贴窗框;框墙接缝处是否密实无缝隙。

(3)看窗户玻璃是否完好。

(4)试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。

(5)看关窗后窗体是否变形,密封胶条是否完好。

(6)试锁销是否运作自如,是否插入太少或太长或太紧。

(7)看窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。

(8)留意窗台云石是否崩裂,窗边混凝土接口有无缝隙,可用手轻触窗台,以不刮手为原则。

(9)窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。

五、生活设施

1、供电

(1)拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电,户内有分闸的,也同样分别检查。

(2)保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装臵。

(3)卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。

(4)检查开关、插座的牢固程度

(5)检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达不到要求,日后会影响电视的收看效果。

(6)用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。

2、燃气

(1)厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出,保持室内空气的清洁。

(2)燃气是否畅通

3、电讯与线路

(1)打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。

(2)电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。

(3)CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统、

(4)周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统

六、其它

1、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符

2、抄电表、水表、燃气表数值。

3、有无专用垃圾道,其有无堵塞。

4、有无专用邮政报箱。

5、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞

6、查问南阳台封闭计划

●陷阱一:收房时限

发展商约定的收房时限一般在收房通知书寄出30天内,按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般视为发展商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。

对策:购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址(一定要容易接收并能保障亲自签收的地点),如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等,可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师帮忙,也可及时与发展商联系,商议另行约定时间,并有书面形式确认。

●陷阱二:证件不齐要交楼

“三书一证一表”不齐全,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因,发展商又急于交楼,问题往往因此而起。

对策:遇到这种情况,购房人可选择不收房,如果确实被要求收,也要在相关文件,如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《XXXX表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。

●陷阱三:先签文件后验楼

上文所述的先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序,但商家大多数采取先交钱填表、签文件,再验楼的伎俩,目的是让消费者先签了收房认可书再验楼,等发现问题时购房者后悔已不及,而商家的主动性更大责任更小。

对策:针对这种陷阱,购房者在定合同时就应该将先验房再收房作为附加条款写在合同里,不验房不收房。如当初合同未有约定,商家要求一定要先签文件,则可采取变通方法,在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”、或“未验房”等字样,验房时如出现什么情况,也可灵活处理。

●陷阱四:疲劳战

商家典型的做法是先办手续再验楼,并将办理换发票、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方,更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收房,造成收房人要东奔西跑排了这队排那队的现象,让收房的人未进自家门已精疲力尽恨不得早点结束,哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下里里外外,更没精力再就房屋出现的问题与发展商细加论理。于是,对于发展商来说,最关键的验房一关便轻松过去。而买家累惨之余,也往往亏透了!

对策:应对这种伎俩的方法是莫被收房现场的人山人海吓怕,最好与发展商另约时间;如没法再约时间,可采取“人多好办事”的战术,请来多位老友亲戚一起亲临现场,大家分工合作,分头排队,发现的问题自然会更多些,一举两得。

●陷阱五:灰尘满积

清洁明净一般较讨好人,因此大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净,以博个印象分。但也有商家例外,有意或无意地在地板、窗台等等地方留下一层土。可别小看这层土,往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题就全在这土底下了。因为这层土,你可能就忽略了好多质量问题。

对策:扫去土或往地面冲水,一方面可冲去泥层,看清地板质量,另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。

●陷阱六:大事化小

无论你在验房时发现了什么问题,陪同验房的人员第一句话总会说:“这没什么,小问题啦,我们到时让人整一整就可以了。”还直拍胸口让购房人放心,不用写进验收文件里。 这其实又是商家的一个陷阱,将房屋的一些毛病如墙面、地砖破裂、漏水,甚至是房屋结构性问题等故意说得无足轻重,让不明就里的你麻痹大意,又以“私人感情”动之以情,目的就是不将缺陷写进验楼文件里。如果轻信了他轻易收了楼,到时小问题极有可能因无人管而变成大问题。

对策:不管陪同人员如何口舌如簧,如何信誓旦旦如何套交情,你都要坚持原则,只要发现问题,不管大小,都要在相关文件与表格中记录下来,如楼盘根本就没准备验收登记表,则要自备纸笔,将有关问题一一记录,并写清自己的意见,再与发展商交涉。

●陷阱七:巧立名目的收费

虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定,《商品房销售管理办法》也对发展商样板间及附送物品等有较明确行文,但发展商往往在签合同时对购房者大加承诺,而到收房入住时又巧立名目乱收费用。

对策:发展商的解释无非都是在玩文字游戏,订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款,少花冤枉钱,另外,收房时也要不怕麻烦,与发展商据理力争,不该交的钱坚决不交,必要时可向物价局、房管局投诉,向新闻媒体爆光,更好保护自身利益。

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